집이나 토지를 갖고 있다면 매년 빠짐없이 만나게 되는 게 ‘보유세’입니다. 그런데 막상 고지서를 받아보면 재산세와 종합부동산세가 뭐가 다른지, 왜 두 번 나뉘어서 나오는지 헷갈리기 쉬워요. 오늘은 보유세의 기본 구조부터 과세기준일, 계산법, 납부시기까지 한 번에 정리해드릴게요.
보유세를 미리 알아둬야 하는 이유
보유세는 매년 반복되는 세금이라 한 번만 제대로 이해해두면 매해 고지서를 받을 때마다 당황하지 않을 수 있습니다. 특히 재산세와 종부세는 과세 기준일, 계산 방식, 납부 시기가 모두 다르기 때문에, 부동산을 매매하거나 상속·증여받을 계획이 있다면 시기를 언제로 잡느냐에 따라 그해 세부담이 크게 달라질 수 있습니다. 미리 구조를 알아두면 절세 계획을 세우는 데도 도움이 됩니다.
보유세란? 재산세와 종부세, 뭐가 다를까
‘보유세’는 하나의 세목이 아니라 재산세와 종합부동산세를 합쳐 부르는 말입니다. 둘은 세금 성격 자체가 달라요.
| 구분 | 재산세 | 종합부동산세(종부세) |
|---|---|---|
| 성격 | 지방세 | 국세 |
| 과세 대상 | 모든 부동산 소유자 | 공시가격 합산액이 기준을 초과하는 경우만 |
| 기준 금액 | 없음(전원 부과) | 1세대 1주택 12억 원 / 다주택 9억 원 초과분 |
| 납부처 | 지방자치단체(시·군·구) | 국세청(주소지 관할 세무서) |
| 납부시기 | 7월·9월 | 12월 |
쉽게 말하면, 재산세는 부동산을 가진 사람이라면 누구나 내는 기본 세금이고, 종부세는 일정 금액을 초과하는 고가·다주택 보유자에게 추가로 부과되는 세금이에요. 종부세 대상자는 재산세와 종부세를 이중으로 다 내야 하는 건 아니고, 이미 납부한 재산세만큼은 종부세 계산 시 공제됩니다.
6월 1일, 가장 중요한 날짜
재산세와 종부세 모두 매년 6월 1일 현재 소유자를 기준으로 납세 의무자가 결정됩니다. 즉 6월 2일에 집을 팔았더라도, 그해 보유세는 6월 1일 시점 소유자가 부담해야 해요. 이 때문에 부동산 매매 시기를 조율할 때 6월 1일 전후를 특히 신경 써야 한다는 이야기가 나오는 겁니다.
재산세, 계산법과 납부시기
재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 0.1~0.4% 누진세율을 적용해 계산합니다.
- 일반 공정시장가액비율: 60%
- 1세대 1주택 특례(시가표준액 9억 원 이하): 43~45%로 낮게 적용
여기에 더해, 공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택자는 세율 자체도 0.05%p 낮은 특례세율(0.05~0.35%)을 적용받습니다. 즉 9억 원 이하 1주택자는 ①낮은 과세표준(공정시장가액비율 특례)과 ②낮은 세율(세율 특례) 두 가지 혜택을 동시에 받는 구조예요. 다만 이 세율 특례는 2026년까지 한시 적용되는 제도라, 이후 연장 여부는 별도로 확인이 필요합니다.
납부시기
- 1기분(7월): 건축물, 주택분의 절반
- 2기분(9월): 토지, 주택분의 나머지 절반
고지서는 각 지자체에서 발송하며, 위택스(https://www.wetax.go.kr)에서도 조회·납부가 가능합니다.
종합부동산세, 계산법과 납부시기
종부세는 조금 더 복잡한 4단계 계산을 거칩니다.
- 6월 1일 기준 보유한 모든 주택·토지의 공시가격을 인별로 합산
- 유형별 공제금액(1세대 1주택 12억 원 / 다주택 9억 원) 차감 → 과세표준
- 과세표준에 누진세율 적용 (2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5.0%)
- 이미 납부한 재산세액 공제 → 최종 납부세액
예를 들어 1세대 1주택자의 공시가격이 15억 원이라면, (15억-12억)×60% = 1억 8천만 원이 과세표준이 되고, 여기에 해당 구간 세율을 적용해 세액이 산출됩니다.
납부시기: 12월 1일~15일 (11월 중 국세청이 고지서 발송)
세액이 250만 원을 초과하면 분납도 가능합니다. 국세청 공식 안내 기준으로는 250만~500만 원 구간은 250만 원 초과분을, 500만 원 초과 시에는 세액의 50%를 6개월 이내 나눠 낼 수 있어요. (다만 최근 일부 보도에서는 이 기준금액이 300만 원으로 조정됐다는 내용도 있어, 해당 연도 고지서나 홈택스에서 정확한 기준을 다시 확인하시는 걸 권해드립니다.)
1세대 1주택자라면 챙겨야 할 혜택
| 혜택 | 내용 |
|---|---|
| 종부세 기본공제 | 12억 원 (다주택은 9억 원) |
| 재산세 공정시장가액비율 특례 | 43~45% 적용 (일반 60%보다 낮음) |
| 재산세 세율 특례(9억 원 이하) | 표준세율보다 0.05%p 낮은 특례세율 적용 (2026년까지 한시) |
| 고령자·장기보유자 납부유예 | 1세대 1주택자로서 만 60세 이상 또는 5년 이상 보유 중 하나를 충족하고, 총급여 7천만 원 이하(종합소득금액 6천만 원 이하)이면 신청 가능 (주택 처분·상속·증여 시점까지 유예) |
| 부부 공동명의 1주택 | 지분별 각각 공제 적용 또는 1세대 1주택 특례 선택 가능 |
부부 공동명의인 경우 어떤 방식이 유리한지는 개인 상황마다 다르므로, 공시가격과 지분율을 기준으로 미리 계산해보는 것이 좋습니다. 일반적으로 공시가격이 낮은 편이라면 지분별 각각 공제(1인당 9억 원)가 유리할 수 있고, 공시가격이 높다면 1세대 1주택 특례(12억 원 단독 공제 + 고령자·장기보유 세액공제)가 더 유리할 수 있어 매년 두 방식을 비교해 신고하는 것이 절세의 핵심입니다.
신청 및 납부 시 자주 하는 실수
- 6월 1일 기준일을 놓치고 매매 시기를 잡는 경우: 세금 문제를 고려하지 않고 매매 계약을 진행했다가, 예상치 못하게 그해 보유세 전액을 부담하게 되는 경우가 있습니다.
- 부부 공동명의 방식을 매년 같은 방식으로만 신고하는 경우: 공시가격이 매년 바뀌기 때문에, 작년에 유리했던 방식이 올해도 유리하다는 보장이 없습니다. 매년 두 방식을 비교해보는 게 좋습니다.
- 고령자 납부유예 조건을 “60세 이상”으로만 알고 있는 경우: 5년 이상 장기보유자도 조건을 충족할 수 있는데, 이를 몰라 신청을 놓치는 경우가 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 재산세와 종부세를 둘 다 내는 사람은 이중으로 부담하는 건가요?
A. 아닙니다. 종부세를 계산할 때 이미 납부한 재산세액만큼은 공제되기 때문에, 실질적으로 이중 부과되지는 않습니다.
Q. 공시가격이 매년 바뀌는데, 어디서 확인할 수 있나요?
A. 국토교통부가 운영하는 부동산공시가격 알리미에서 본인 소유 부동산의 공시가격을 조회할 수 있습니다.
Q. 재산세 고지서를 받았는데 세액이 작년보다 갑자기 많이 늘었어요. 왜 그런가요?
A. 공시가격 변동, 공정시장가액비율 변경, 세부담 상한 초과 여부 등 여러 요인이 복합적으로 작용할 수 있습니다. 정확한 사유는 관할 시·군·구청 세무과에 문의하면 상세히 안내받을 수 있습니다.
마무리
정리하면, 재산세는 부동산 소유자 전원이 매년 7월·9월에 내는 지방세이고, 종부세는 공시가격 합산액이 기준(1주택 12억 원, 다주택 9억 원)을 초과할 때 12월에 추가로 내는 국세입니다. 두 세금 모두 6월 1일 기준 소유자에게 부과된다는 점을 기억해두시고, 정확한 공시가격은 부동산공시가격 알리미(https://www.realtyprice.kr)에서, 예상 세액은 위택스(https://www.wetax.go.kr)나 홈택스(https://hometax.go.kr)에서 미리 확인해보시길 권해드립니다.
※ 본 글은 2026년 상반기 기준 지방세법·종합부동산세법 및 관련 보도자료를 참고한 일반 정보이며, 저는 세무 전문가가 아닙니다. 세율·공제금액·공정시장가액비율은 매년 변경될 수 있으므로, 정확한 세액은 고지서 수령 시 관할 시·군·구청 또는 국세청(126)에 확인하시기 바랍니다.
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